FAQ

Was ist ein Sach­verständiger

Voraussetzungen für die Tätigkeit als Sachverständiger ist fachliche Kompetenz, man spricht von der „besonderen Sachkunde“. In der Regel ist diese Sachkunde erworben durch eine entsprechende Weiterqualifizierung auf den entsprechenden Sachgebieten. Für handwerksbezogene Sachverständige bedeutet das, den Abschluss als Handwerksmeister sowie entsprechende Berufspraxis in Verbindung mit umfangreicher fachlicher sowie rechtlicher Fortbildungen zu durchlaufen und jeweilige Prüfungen zu absolvieren.

Weil er viel Geld und Nerven spart.

Dies kann er sowohl beim Neubau baubegleitend oder beim Kauf einer bestehenden Immobilie durch Aufdeckung schwer ersichtlicher Schäden tun. Laut Statistik sind Ersparnisse von 5-10% der Kaufsumme möglich und keine Seltenheit.

Dies klingt für die Meisten zunächst recht dubios, kostet ein Sachverständiger doch zunächst einmal augenscheinlich viel Geld. Dies mag zutreffen, doch die Definition eines Sachverständigen ist: Person mit überdurchschnittlichem Wissen in einem bestimmten Bereich.

Das ganze am besten geprüft. Immer aktuell. Sich stets weiter bildend.

Gute Sachverständige sind geprüft, bilden sich stets weiter, verfügen im Idealfall über ein höheres Wissen als andere Bauchfachmänner und müssen dafür aber auch laufend viel Zeit & Geld (z.B. für Schulungen) investieren.
Deswegen kosten Sachverständige Geld. Um ihr Wissen bei Ihnen einzusetzen und Ihr Geld zu sparen!

Nach aktuellen Statistiken spart z.B. ein baubegleitender unabhängiger Sach­ver­ständiger dem Bauherrn im Schnitt 5-10% des Anschaffungspreises der Immobilie durch Prävention (vorgebeugten Folgeschäden durch Erkennung von unsach­ge­mäßen Ausführungen) oder aber durch Erkennung von Schäden und damit ver­bund­ener Preisminderung-/ Sanierungskostenaufstellung beim Erwerb einer bestehenden Immobilie.

Diese Summe ist deswegen so hoch, da etwaige zukünftige Schäden (meist nach der Gewährleistungszeit) begründet auf mangelhafte, oder bauphysikalisch unsinnige Ausführung, oft einen erheblichen Sanieraufwand nach sich ziehen, welcher sehr kostenintensiv werden kann.

5-10% bei einem Neubau können schnell 20000 Euro sein. Da war der Sach­ver­stän­dige dann doch nicht so teuer. Weil er mehr sieht.

Verdeckte Schäden, Mängel, schwer auffindbare Ursachen für auftretende Pro­ble­me, Bau­ausführungsfehler, Planungsfehler... hier sieht ein SV mehr und kann Ihnen helfen.

Sie haben einen unbehaglichen Geruch in der Wohnung? Es fühlt sich in Teilbereichen feucht und klamm an? Schimmel kommt trotz Behandlung Ihres Malerfachbetriebs nach jeder Heizperiode wieder? Der Boden ist durchnässt und Sie wissen nicht, woher das kommt? Eine Lekage ist nicht ohne weiteres aufzuspüren und der Handwerker will etliche Stellen lediglich auf Verdacht öffnen lassen? Ist die Bauplanung wirklich einwandfrei durchdacht? Sind 16 cm Dämmung bei einer Altbausanierung sinnvoll?

Fragen über Fragen => bei solchen und anderen Fällen sieht ein SV mehr.
Zum einen auf Grund seines überdurchschnittlichen Fachwissens, zum Anderen durch akribisches Nachforschen und Einsatz von speziellen Meßgeräten.
Wir betrachten, im Gegensatz zum Handwerker das Problem gewerk­über­greifend und ermitteln in erster Linie die Ursache, bevor wir das Sanierungs­konzept ausarbeiten. Es kommt vor, dass saniert wird, obwohl noch nicht vollkommen klar ist, wieso dieser Schaden (z.B. Schimmelbefall, nasse Decke, o.ä.) überhaupt aufgetreten ist. Hier können Sie sich sicher sein, dass diese Ärgernisse (oftmals in stärkerem Ausmaß als zuvor) wiederkehren. Mit uns können Sie sich sicher sein, dass nicht.

Ebenso wird in Sanierungskonzepten oft die bauphysikalische Seite ver­nach­läs­sigt.

Plant und führt ein Handwerker seine Arbeiten (z.B. Fassadendämmung) nach bestem Wissen und Gewissen aus, so kann es sein, dass dieser sich durchaus an die gültigen Normen und anerkannten Regeln der Technik hält, aber bauphysikalisch dennoch unsinnig arbeitet.
Dies kann daher rühren, dass sich in diesem Beispielfall eventuell der Taupunkt der Luftfeuchte in das Bauteil/die Dämmung verschiebt. Dort fällt Kondenswasser aus und die Dämmung durchfeuchtet sich. Die Dämmwirkung verringert sich dabei und Schimmelbildung ist sehr wahrscheinlich.

Weil er unabhängig ist.

Seriöse Bausachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Dieser vertritt lediglich uneingeschränkt Ihre Interessen.

Im Gegensatz zu ausführenden Firmen ist es nicht im Interesse des Sachverständigen, ein bestimmtes Material oder einen bestimmten Leistungsumfang zu verkaufen. Ein guter, seriöser Sachverständiger arbeitet auch nicht gegen Provision oder verknüpft sein Honorar mit eventuell eintretenden Ereignissen, wie "den Verkauf der bewerteten Immobilie". Vielmehr ist es des SV oberstes Gebot die Schäden/Kosten so korrekt, exakt wie möglich, als auch absolut unabhängig zu nennen, sowie Maßnahmen vorzuschlagen, welche wirklich sinnvoll sind.

Zudem steht der Sachverständige nicht, wie eben die meisten Bauleiter, in Salär der Baufirma. Er kann somit den gesamten Bauprozess objektiver und unbefangen betrachten. Zudem sind viele Bauleiter durch zig gleichzeitig zu betreuende ähnliche Objekte und der damit verbundenen Überlastung oftmals etwas "betriebsblind". Das sind wir nicht.
Als oberstes Leitziel unserer Arbeit steht die Qualität. Qualität stellt natürlich einen Kostenfaktor dar, dennoch kostet fehlende Qualität auf Dauer mehr.

Vorab: Der Begriff "Sachverständiger" ist in Deutschland nicht rechtlich geschützt. D.h. ein jeder kann sich selbst derart bezeichnen.

Dem entgegen ist das, was einen Sachverständigen ausmacht sehr wohl definiert, wie folgt: Der Sachverständige ist eine unabhängige integre Person, die auf einem oder mehreren bestimmten Gebieten über besondere (weit überdurchschnittliche) Sachkunde sowie Erfahrung verfügt. Er trifft aufgrund eines Auftrages allgemein­gültige Aussagen über einen ihm vorgelegten oder von ihm festgehaltenen Sachverhalt. Der Sachverständig besitzt ebenfalls die Fähigkeit, die Beurteilung dieses Sachverhaltes in Wort und Schrift nachvollziehbar darzustellen. Weiterhin hat ein Sachverständiger finanziell unabhängig, weisungsfrei, objektiv, neutral und integer zu sein.

Wie aber nun kann man erkennen, ob der "Sachverständige" vorbenannter Definition auch tatsächlich entspricht?

Entgegen des nichtgeschützten Begriffs gibt es indes rechtlich geschützte Bezeichnungen, allen voran:

a) Die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO 17024:2012 und
b) die öffentliche Bestellung und Vereidigung.  Beide Sachverständigenarten sind berechtigt einen rechtlich geschützten Rundstempel zu führen und können durch den/die Richter(in) als Gerichtsgutachter für ein jeweiliges Verfahren ernannt werden.

Als international anerkanntes Qualitätssicherungssystem setzt sich der Zertifizierungsprozess unter Berücksichtigung der DIN EN ISO/IEC 17024:2012 gegenüber den rein nationalen Qualifizierungen immer mehr durch. Vergleichbar ist das mit der Entwicklung vom deutschen Diplomingenieur zum internationalen Bachelor und Master. Gemeinsamkeiten zwischen der öffentlichen Bestellung und der Zertifizierung: Beide Systeme sind darauf ausgerichtet, der Öffentlichkeit fachlich und persönlich qualifizierte Sachverständige zur Verfügung zu stellen.

Die Unterschiede zwischen öffentlicher Bestellung und Zertifizierung bestehen in folgenden Punkten:

• Die öffentliche Bestellung beruht auf gesetzlicher Grundlage; stellt jedoch keine Berufszulassung mehr dar und ist keine Qualitäts- oder Qualifikationsgarantie.
• Die Zertifizierung erfolgt auf Grund des Vertragsrechts zwischen der Zertifizierungsstelle und dem Sachverständigen. Sie beruft sich dabei auf die Einhaltung der Europäischen Norm DIN EN ISO/IEC 17024:2012 die zum Teil weitreichender und kontrollintensiver als die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist (siehe Normative Dokumente).
• Der öffentlich bestellte Sachverständige muss vom Gesetzgeber vorgegebene Qualitätsstandards (besondere Sachkunde und Eignung) einhalten. Diese Standards sind durch die DIN EN ISO/IEC 17024:2012 ebenso vorgegeben und verbindlich einzuhalten. Im Gegensatz zur öffentlichen Bestellung wird die Einhaltung dieser Vorgaben laufend durch die Zertifizierungsstelle geprüft und überwacht.

• Die Bezeichnung „öffentlich bestellter Sachverständiger“ ist geschützt (§132a StGB), die Bezeichnung „Personenzertifizierter Sachverständiger“ gemäß DIN EN ISO/IEC 17024:2012 ebenfalls. Der Schutz der Bezeichnung „öffentlich bestellter Sachverständiger“ stellt jedoch kein Qualifikationsmerkmal für den Sachverständigen dar.
• Der öffentlich bestellte Sachverständige unterliegt öffentlich-rechtlicher Kontrolle, der privat zertifizierte Sachverständige unterwirft sich auf Grund privatrechtlicher Verträge der Überwachung durch eine Zertifizierungsstelle. Da die Europäische Regelung den Einfluss der öffentlich-rechtlichen Stellen ausschließen will (aus guten Gründen), darf auch hier der Überwachung durch Zertifizierungsstellen mehr Bedeutung beigemessen werden.
• Die öffentlich bestellten Sachverständigen müssen einen Eid zur Bekräftigung ihrer Pflicht zur Unabhängigkeit, Unparteilichkeit, Weisungsfreiheit, Gewissenhaftigkeit und persönlichen Leistungserbringung leisten.
• Die zertifizierten Sachverständigen haben keine Möglichkeit zur Eidesleistung, sie unterliegen jedoch sehr strengen vertraglichen Pflichten. - Allerdings ist festzustellen, dass es sich bei den Anforderungen der Vereidigung um absolute Selbstverständlichkeiten handelt, denen jeder Sachverständige unterliegt. Während der einmal abgelegte Eid jede Überwachung auf Einhaltung ersetzt, werden zertifizierte Sachverständige laufend auf die Einhaltung dieser Kriterien hin kontrolliert und jährlich überwacht. 

Im Gegensatz zur öffentlichen Bestellung gibt es für die Teilnahme an einem Zertifizierungsprozess unter Berücksichtigung der DIN EN ISO/IEC 17024:2012 keine Altersbegrenzung.

Die öffentlich bestellten Sachverständigen wurden früher auf Grund gesetzlicher Anordnung im Gerichtsverfahren bevorzugt herangezogen, die zertifizierten Sachverständigen genossen diese Bevorzugung nicht.

Diese Bevorzugung hat sich zwischenzeitlich überholt. Die Gerichte greifen ausschließlich auf Sachverständige zurück, von deren Fachkompetenz sie sich durch erstellte Gutachten überzeugt haben. 

Besonders in den alten Bundesländern gibt es bei Gericht (hauptsächlich Zwangsversteigerungsverfahren) weit mehr Gutachten durch zertifizierte und freie Sachverständige als durch öffentlich bestellte Sachverständige. 

Von Anfang an gab es Bestrebungen, die Zertifizierung von Sachverständigen auf dem Niveau der öffentlichen Bestellung zu halten (tatsächlich wurde jedoch der Standard der öffentlichen Bestellung an den Standard der Zertifizierung angepasst), um so den Qualitätsstand der öffentlich bestellten Sach­ver­stän­di­gen nach Europa hineinzutragen und auch, um beide Systeme, soweit es geht, kompatibel zu machen.

In der Praxis war aber immer wieder festzustellen, dass Europa an der öffent­lichen Bestellung keinerlei Interesse hatte und die Qualität des öffentlich bestellten Sachverständigen zwar in den Richtlinien nachzulesen war, die Praxis in der Regel jedoch eine andere Sprache sprach. In der Zwischenzeit hat der Markt seine Entscheidung zu einem großen Teil getroffen und den gemäß DIN EN ISO/IEC 17024:2012 Personenzertifizierten Sachverständigen eine hohe Anerkennung und Fachkompetenz zugesprochen. 

Sicherlich sind die Kollegen Architekten und für die Baufirma tätigen Bauleiter meist fachlich kompetente Personen - in deren Fachgebiet.

Bezüglich Letzterem empfiehlt es sich Ihren Ansprechpartner zu fragen, welche/s dies denn ist/sind.

Sollte Ihnen ein "na alle" entgegengebracht werden, so ist Skepsis angebracht - nach unserer Auffassung macht die hohe Zahl der am Bau differierenden Gewerke unter Berücksichtigung deren jeweiligen Komplexität selbst eine ausreichend Gewerke übergreifende Sachkunde vereint in einer Person (dies schließt Sachverständige ein!) unmöglich.

Weiterhin begibt es sich faktisch, dass Architekten / Bauleiter, sofern sich diese in einem Angestellten-, und/oder Abhängigkeitsverhältnis zum Bauträger befinden, parteiisch (befangen) ihrer Firma gegenüber sein könnten.

Auch stellt sich bei einigen, auf Grund des i.d.R. bestehenden beruflichen Druckes und hoher Anzahl von zeitgleich umzusetzenden ähnlichen Objekten, oftmals eine gewisse Überlastung bzw. Berufsblindheit ein.

Darüber hinaus ist auch der versierte Anteil der Planer/Architekten nicht gefeit von Planungsfehlern. Planungen mögen normgerecht, können aber bauphysikalisch dennoch unsinnig sein, was zu Problemen in den Folgejahren nach Einzug führen kann.

Die hohe Anzahl von Planungsfehlern und unzureichend bauleiterischen Überwachungsleistungen spricht für sich. 

Gutachten - was ist das?

Gutachten sind durch qualifizierte Sachverständige auf wissenschaftlicher Basis bewiesene Antworten zu einer vorher durch den Besteller (bspw. Richter, Privat­person, Gesellschaft) festgesetzten, zu beantwortenden Aufgaben- / Frage­stellung aus dem jeweils technischen Fachgebiet des Bausachverständigen. Diese haben zudem für Laien verständlich und für Fachleute nachvollziehbar/prüfbar zu sein. Eine Behauptung ist KEIN Beweis!

Auf Grund der soeben benannten Mindestvoraussetzung für ein Gutachten wird schnell klar, dass ein solches i.d.R. kein geringseitiges Wischblatt, sondern ähnlich einer Dissertation, umfangreiches Werk ist. Sollten Sie somit mit einem Wenigseiter behelligt werden, bestenfalls noch ohne Quellenangaben und schlüssiger Beweisführung, und/oder verfasst von einem Gutachter für Überraschungseier anstatt für Abdichtungstechnik (überzogen beispielhaft, der SV muss die überdurchschnittliche Sachkunde selbstredend in eben dem gegenständig diskutablen Fachgebiet innehaben) so kommen Sie gerne zu uns - wir freuen uns schon auf unseren Einsatz im Sinne der Erstellung eines Gegengutachtens.

Weiterhin gilt: Generell sind sämtliche Aussagen, welche ein qualifizierter Sachverständiger tätigt als Gutachten zu werten. Hierzu gehören in gleicher Weise sogenannte "gutachterliche Stellungnahmen", aber auch "mündliche Gutachten" wie wir Sie bereits oftmals als Obergutachter(*) für die Justiz "live" während einer gerichtlichen Sitzung abgeben durften. Somit ist der Mythos, eine "gutachterliche Stellungnahme" sei kein Gutachten, Mumpitz - dieser Irrglauben hält sich hartnäckig und es unterliegen diesem indes leider noch immer viele Kollegen.

Einzige Möglichkeit einer unverbindlichen Einschätzung ist unserer Kenntnis nach die Berichtsform, welche vorab via Vertrag auch explizit als solche definiert und bestellt wurde. So wird hier eine wissenschaftliche Untersuchung & Beweis­führung ausgeschlossen und der Sachverständige soll lediglich augenscheinliche Einschätzungen von sich geben, unter explizit vertraglicher Nennung einer unver­bind­lichen Einschätzung, mit Hinweis einer für eine etwaig spätere Be- / Wider­legung der Thesen zwingenden Notwendigkeit weiterer Unter­suchungen und / oder sonstiger Maßnahmen.

Benötigen Sie eine persönliche Einschätzung einer Situation? Die Beantwortung einer persönlichen technischen Frage? So benötigen Sie kein Gutachten. Eine Einschätzung in Berichtsform und/oder Termin vor Ort mit berichtenden Erkenntissen gleicher Art und Vereinbarung reichen bei so etwas i.d.R. völlig aus.

Gutachten benötigen Sie immer nur dann, wenn Sie jemanden etwas beweisen möchten. Dies können außerprozessuale Anliegen sein, wie bspw. der Nachweis des Wertes einer Immobilie als Anhaltspunkt für sich selbst, oder für einen potentiellen Käufer.

Dies können ebenso Beweissicherungen im Sinne Ihrer Nachweispflicht gegenüber bspw. einem gegnerischen Haftpflichtversicherers im Falle eines Ihnen entstandenen Schadens, verursacht durch Dritte, sein.

Auch eine Außerprozessuale Klärung ohne Richter, durch Bestellung eines neutralen Sachverständigen als sog. Obmann ist denkbar und sinnvoll - in diesem Falle ist zu vereinbaren, dass die Feststellungen des Obmanns (SV) für beide Streitparteien verbindlich sind und diese sich daran zu halten haben. Ein nach­träglicher Gang vor Gericht wird hierbei i.d.R. ausgeschlossen / erschwert.
Ein Gutachten brauchen Sie auch beispielsweise um sich im Falle eines Vor­lie­gens eines "Schlechtachtens" durch ein Gegengutachten eines qualifizierten Sachverständigen wissenschaftlich beweisend/entkräftend, zur Wehr zu setzen.

(*) Nach der Rechtsprechung kann man von einem Obergutachter sprechen, wenn ein Sach­ver­ständiger aufgrund überragender Sachkunde oder Autorität die durch gegensätzliche Auffassung mehrerer Sachverständiger (bspw. 2, oder mehr gegensätzliche Gutachten) entstehender Zweifel zu klären hat.

Unser Kerngebiet umfasst die bayerisch/schwäbische Region Augsburg, Landsberg, Günzburg, Burgau, Illertissen, Krumbach mit Niederraunau und Umgebung.

In unseren Fachgebieten sind wir vorrangig innerhalb Bayerns bis hin zum angrenzenden deutschsprachigen Ausland (Österreich) tätig.